Colliers: piața românească de investiții imobiliare mai are resursele pentru a depăși pragul de 1 miliard de euro în 2022

Având în vedere nivelurile ridicate de activitate înregistrate la începutul anului, cu mai multe acorduri deja încheiate sau semnate în prima lună, volumele de investiții în România ar putea depăși în final 1 miliard de euro în 2022, potrivit raportului anual 2021 publicat de Colliers.

Doar câteva tranzacții mari, destul de avansate, despre care consultanții Colliers prevăd cu un grad destul de ridicat de certitudine se vor încheia în 2022 – pot genera oferte de peste 600 de milioane de euro. În concordanță cu anul 2020, piața de investiții din România a înregistrat anul trecut tranzacții de aproape 900 de milioane de euro, ceea ce reprezintă peste 8% din volumul total de investiții de 11,7 miliarde de euro înregistrat de cele mai mari șase țări din Europa de Est.

În acest context de provocări geopolitice și de sănătate actuale, perspectivele economice globale sunt extrem de greu de prevăzut. Războiul din Ucraina și sancțiunile asociate, pe lângă pandemie și factorii și perturbările ESG, vor avea un impact asupra piețelor imobiliare în ceea ce privește oferta, cererea și accesibilitatea. Drept urmare, este greu de spus cum va fi afectată în viitor economia românească și în special sectorul imobiliar. Contextul inflaționist și înăsprirea agresivă a politicii monetare a Rezervei Federale ar putea afecta activitatea locală, întârziind unele dintre schimbările pozitive pe care le anticipăm.

În ansamblu, 2021 a fost un an decent pentru Europa Centrală și de Est (ECE) în ceea ce privește activitatea de pe piața de investiții, cu volumul total (pe baza cifrelor preliminare) în creștere cu aproximativ 6% față de 2020, la 11,7 miliarde de euro, dar tot în jur de 20. % în urma nivelurilor din 2019, dezvăluie Colliers în cel mai recent „Scena investițională CEE 2021/2022Polonia a rămas lider în regiune, volumele de investiții reprezentând 57% din capitalul total investit în CEEC6 anul trecut. În ceea ce privește activitatea tranzacțională, spațiile industriale și logistice au dominat în regiune în 2021, cu o pondere de 38% din total. volumul investițiilor, urmat de sectorul birourilor (35%) și departe de sectoarele de retail și ospitalitate (17%).

Bucureștiul are randamente printre cele mai mari din regiune pentru instalațiile industriale și logistice (7,5%), față de cel mult 4% la Praga, 4,1% la Varșovia sau 5,7% la Budapesta și Bratislava. Într-adevăr, activele industriale au înregistrat în 2021 în România cel mai bun rezultat din 2015, atrăgând tranzacții în valoare totală de aproximativ 260 de milioane de euro, ceea ce reprezintă mai mult de 29% din volumul total. Această cifră este, de asemenea, de peste două ori și jumătate mai mare decât media anuală observată pentru tranzacțiile care implică active I&L între 2010 și 2020.

„Continuăm să vedem volumul destul de scăzut al activelor I&L tranzacționate în anii precedenți din cauza ofertei disponibile scăzute, care nu a reușit să sublinieze amploarea cererii reale. Aceasta înseamnă că rezultatul din 2021 a fost pur și simplu consecința căutării mai multor proprietăți. un alt proprietar, deoarece cumpărătorii erau probabil să se bage în buzunare.De fapt, un sondaj Colliers realizat la sfârșitul anului 2021 a arătat că activele industriale au devenit clasa de active cea mai favorizată din Europa. Între timp, birourile au rămas cea mai activă clasă de active, atrăgând tranzacții. în valoare de aproximativ 44% din total, deși mult sub ponderea din 2020 de 89% Anul a fost marcat atât de mărimea anumitor tranzacții, cât și de prețuri, care au marcat un declin mai mare. În caz contrar, după ce a subperformat omologii săi din ECE în ultimii ani, 2021 a a văzut întoarcerile Nturile de birouri principale din România au performanțe puțin mai bune decât în ​​unele vecine, deși activele I&L au înregistrat o scădere mult mai accentuată în regiune”, spune Robert Miklo, director de servicii de investiții la Colliers.

Anul 2021 a însemnat o îmbunătățire și pentru retail, atrăgând tranzacții de aproximativ 170 de milioane de euro, o creștere mare față de 2020, deși acesta este abia jumătate din volumul anual înregistrat între 2013 și 2018, când au avut loc mai multe tranzacții semnificative care implică proprietăți comerciale. Interesul investitorilor pentru produsele de vânzare cu amănuntul a crescut constant în ultima jumătate de an, concentrându-se pe diferite categorii de produse, cum ar fi parcuri de afaceri sau centre comerciale, centre comerciale din orașele terțiare secundare care urmează să fie repoziționate sau cutii închiriate din supermarketuri sau bricolaj.

În ceea ce privește dimensiunile investițiilor, sectorul de birouri a cunoscut din nou cea mai mare tranzacție din 2021, odată cu achiziționarea Hermes Business Campus de la Atenor pentru aproximativ 150 de milioane de euro de către fondul maghiar Adventum. A doua cea mai mare tranzacție de birouri a fost vânzarea campusurilor 6.2 și 6.3 Skanska către fondul austriac S IMMO pentru 97 de milioane de euro, marcând prima achiziție majoră a acestuia din urmă pe piața locală, acționând anterior în primul rând ca promotor. Această tranzacție a stabilit, de asemenea, un minim interimar pentru randamentele prime office de 6,75%, dar consultanții de la Colliers consideră, pe baza tranzacțiilor avansate de pe piață, că randamentele au continuat să se miște spre sud în a doua jumătate a anului.

De menționată și vânzarea proiectului de birouri Dacia One de către Atenor către proprietarii lanțului românesc de bricolaj Dedeman pentru 50 de milioane de euro, tranzacție încheiată la sfârșitul anului 2021 la o rentabilitate mult sub nivelul prim al birourilor, în mare măsură. influențat de cea mai lungă închiriere peste medie, deși a bifat toate celelalte note: clădire nouă foarte bine amplasată, cu o suprafață mare închiriată de un singur chiriaș principal. Alte tranzacții majore de birouri includ vânzarea The Light de la River Development către grupul austriac Uniqa, prima lor achiziție locală majoră din peste un deceniu, pentru 56 de milioane de euro, și fostul sediu al BCR către Immofinanz pentru 36 de milioane de euro.

Sectorul industrial și logistic a cunoscut, de asemenea, câteva oferte majore de la dezvoltatori activi, precum și două intrări pe scena locală. CTP Invest, cel mai mare dezvoltator de pe piața industrială locală, a adăugat portofoliului său aproape 340.000 de metri pătrați de noi depozite prin 4 achiziții diferite în 2021 pentru aproximativ 170 de milioane de euro în total. Aproximativ 80% din sumă a provenit din două portofolii cu diverse proprietăți împrăștiate în toată țara: Olympian Parks (deținută de dezvoltatorul grec Helios Phoenix) și o parte din portofoliul Zacaria. A treia tranzacție industrială ca mărime a marcat prima achiziție locală directă de către cel mai mare acționar al NEPI Rockcastle, Fortress REIT, care a achiziționat ELI Park 1 al Element Industrial, lângă București, pentru 30 de milioane de euro.

Urmând tendințe similare celor din regiunea ECE, randamentele birourilor principale au marcat o scădere constantă în 2021 în România, de la 7% la 6,5%. O situație similară poate fi înregistrată pentru randamentele prime I&L, în care consultanții de la Colliers observă că randamentele sunt tipărite probabil în jur de 7,5% spre sfârșitul anului, iar pentru activele comerciale de prim rang, ei consideră că A prime retail mall s-ar tranzacționa în prezent la aproximativ 7,5% 6,75%. , puțin mai mare decât minimul atins înainte de pandemie.

„Între timp, opțiunile de finanțare rămân abundente, iar lichiditatea rămâne abundentă pentru imobiliare, băncile rămânând principala sursă de îndatorare. Trebuie remarcat faptul că contextul economic actual, cu inflație (și creșterea ratelor dobânzilor cu rate ale dobânzilor mai mari) alături de prognozele economice. creștere, este în general văzută ca un avantaj pentru imobiliare în general, așa că, în ciuda ratelor mai mari ale dobânzilor și, prin urmare, a unui cost mai mare al riscului pe piețele financiare, acest lucru se echilibrează puțin pentru imobiliare, având în vedere favoarea acestei clase de active în vremuri precum acestea.În caz contrar, băncile continuă să manifeste o preferință pentru activele generatoare de venit (în special activele prime) și vor favoriza industria și birourile în detrimentul comerțului cu amănuntul și hotelului. Marja de creditare continuă să se situeze în jurul valorii de 250 până la 350 de puncte de bază pentru proiecte bune”, spune Anca Merdescu. , Asociația dvs. Director Servicii de investiții la Colliers.

În viitor, inflația ridicată cuplată cu creșterea economică decentă este destul de favorabilă pentru așa-numitele „active durabile”, care includ imobiliare, acoperite integral împotriva creșterilor IPC. Și din moment ce activele românești au fost în decalaj față de celelalte similare din Europa Centrală și de Est în ultimul ciclu economic, probabil că am vedea loc pentru oscilații în scădere a randamentului în anul următor, în special pentru activele de birouri și industriale.

Având în vedere scăderea bruscă a randamentelor I&L în țările ECE, consultanții Colliers se așteaptă ca o scădere similară să aibă loc în România mai devreme decât mai târziu. În timp ce acțiunea pozitivă a prețurilor pentru activele industriale este probabil să fie mai amplă, ne așteptăm la o dinamică mai nuanțată pentru activele de birouri – clădirile de primă calitate, generatoare de venituri sunt probabil să se descurce mai bine decât cele care au nevoie de capital pentru a fi rectificate, ceea ce va duce la un decalaj mai mare între cele mai bune birouri și restul. O altă tendință importantă de urmărit în 2022 este numărul tot mai mare de investitori. Cu excepția unei crize economice majore (neprevăzute), toate acestea sugerează că ne putem afla în pragul unui an banner, cu evoluții foarte pozitive atât în ​​ceea ce privește volumul pieței, cât și randamentele, astfel încât 2022 s-ar putea dovedi nu numai a fi cel mai bun an de la 2007-08, dar cel mai bun an din istorie.

„Având în vedere dimensiunea și volumul tranzacțiilor semnate, încheiate sau în așteptare în ultimele 12 luni, se poate spune cu siguranță că interesul investitorilor instituționali pentru activele românești a rămas neschimbat și ar trebui să se concretizeze în continuare în anii următori. Principala provocare este legată de la planuri urbanistice.De mulți ani, industria juridică imobiliară și-a concentrat eforturile de due diligence asupra problemelor legate de titlurile de teren, dar acum a început să dezvolte mai multă capacitate în evaluarea problemelor de urbanism.Orice modificări legislative viitoare vor trebui să aducă mai multe claritate și coerență pentru ca cele două lumi – formală și funcțională – să nu fie deconectate și în permanentă luptă”, conchide Francisc Peli, Managing Partner al firmei de avocatură PeliPartners.