În atenție problemele legate de proprietatea imobiliară în România

În atenție problemele legate de proprietatea imobiliară în România

Toate întrebările

Proprietate imobiliară

planuiesc

Documentația de urbanism are rolul principal în derularea proiectelor imobiliare, reprezentând rezultatul amenajării terenului și oferind informații generale pentru construirea de clădiri pe teren anume.21

După confirmarea faptului că o clădire poate fi dezvoltată, investitorul trebuie să obțină informații cu privire la zona de utilizare a terenului (regimul economic) și la condițiile de construcție (regimul tehnic), pe baza certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism oferă și informații despre avizele și autorizațiile necesare pentru o autorizație de construire, dar nu conferă dreptul de a construi, acesta fiind stabilit doar prin autorizația de construire.

Procedura de autorizare este reglementată de Legea 50/1991, care cuprinde întregul proces legal, de la certificatul de urbanism până la autorizația de construire.

În 2022 au fost efectuate noi modificări, care vizează simplificarea și accelerarea procedurii de autorizare, în special prin:

  1. extinderea lucrărilor autorizate fără autorizații de construire sau demolare, sau ambele;22
  2. obţinerea autorizaţiilor de construire fără documente de planificare23 Și
  3. acordarea posibilitatii de prelungire a perioadei de valabilitate a autorizatiei de construire daca lucrarea nu a fost inceputa sau finalizata in perioada initiala.

Alte reglementări recente24 să autorizeze plasarea de ținte specifice de investiții pentru producerea de energie electrică din resurse regenerabile pe terenuri agricole din zona extramurală, în suprafață de maximum 50 de hectare, în baza unei autorizații de construire și a unei retrageri definitive sau temporare din domeniul agricol. circuit, fără transfer al terenurilor din zona intramurală.25 Terenul poate fi folosit și în sistem dual în scopuri agricole și de energie verde.

ii Mediul

Indiferent dacă are o instalație în dezvoltare sau o investiție permanentă, proprietarul este obligat să respecte reglementările de mediu.

Acestea se aplică tuturor tipurilor de poluare și sunt legate de toate autorizațiile de funcționare necesare pentru dezvoltarea sau funcționarea tuturor instalațiilor (de exemplu, lucrări de stingere a incendiilor, exploatare, mediu, sănătate și siguranță și protecție civilă).

Beneficiarii imobilului sunt responsabili de respectarea legilor de protectie a mediului, responsabilitate care, in functie de rezultatul incalcarii, poate fi administrativa, civila sau penala.

Începând cu 1 ianuarie 2021, Legea 246/2020 stabilește măsuri unitare și obligatorii pentru protecția, îmbunătățirea și utilizarea durabilă a solului românesc, precum și pentru controlul sistematic al calității solului. Obiectele prezentului regulament sunt atât persoanele fizice care acționează în sectorul privat (obligația de a obține un certificat de calitate a solului în cazul vânzării sau schimbării dreptului de proprietate pentru anumite tipuri de teren anume), cât și autoritățile publice.

READ  Coronavirus în India: modul în care o țară de 1,3 miliarde de oameni ucide aproximativ 1.000

Obligația de a obține certificatul de calitate a solului nu este încă aplicabilă, întrucât normele de aplicare corespunzătoare nu au fost încă adoptate.

iii Impozit

Toți proprietarii de active sunt răspunzători pentru impozitele locale pe teren și clădiri. Pot fi disponibile scutiri dacă clădirile servesc unui interes public sau social.

Impozitul pe proprietate este determinat la:

  1. suprafaţă;
  2. locație (de exemplu, în interiorul sau în afara granițelor localității); Și
  3. categorie de utilizare (de exemplu, construcții, agricultură), întrucât toate aceste categorii sunt stabilite de autoritățile locale.

Noile reglementări fiscale,26 aplicabile de la 1 ianuarie 2023, prevăd că impozitul pe clădiri va fi determinat pe categorii de clădire, dar în cadrul unor cote diferite, respectiv minim 0,1% din valoarea fiscală a clădirilor de locuit, minim 0,5% pentru clădirile nerezidenţiale. clădiri rezidenţiale şi minim 0,4% pentru clădirile agricole. Cota de impozitare pentru clădirile rezidențiale și nerezidențiale este aceeași pentru proprietari, persoane fizice sau juridice. Valoarea impozabilă a imobilelor va fi determinată prin adăugarea valorii imobilului, a clădirilor anexe, dacă este cazul, și a valorii terenului acoperit de aceste clădiri, astfel cum se prevede în studiile de piață privind valorile indicative ale realului. moșie în România. Metoda de calcul aplicabilă clădirilor cuprinzând atât spații de locuit, cât și spații nerezidențiale se determină în funcție de utilizarea suprafețelor a căror pondere este mai mare de 50% prin aplicarea proporției corespunzătoare utilizării majoritare. În prezent, valoarea fiscală a clădirilor trebuie actualizată la fiecare cinci ani prin evaluare.27

Pentru transferuri, comisioanele variază în funcție de structura tranzacției. Într-o tranzacție cu acțiuni, vânzătorul pachetului de acțiuni datorează impozit pe profit, care se ridică la 16%28 câștig de capital (redus la zero dacă acționarul este o societate care deține mai mult de 10 la sută din acțiuni timp de cel puțin un an, sub rezerva unor condiții suplimentare) sau impozitul pe venitul persoanelor fizice de 10 la sută.29 Pentru cetățenii străini, pot fi disponibile beneficii suplimentare în temeiul tratatelor de dubla impunere.

În tranzacțiile cu active, 16% impozit pe profit30 se aplică profiturilor, cu excepția persoanelor fizice, pentru care impozitul este de 3 la sută din venitul impozabil. În prezent, persoanele fizice sunt scutite de impozit în tranzacțiile cu active sub aproximativ 91.000 euro, în echivalent în lei românești (numită sumă neimpozabilă), 3% fiind aplicabil diferenței dintre prețul de transfer și suma neimpozabilă. În creștere. În conformitate cu noile reglementări fiscale, cota de impozitare aplicabilă persoanelor fizice va fi de 3% pentru proprietățile deținute mai puțin de trei ani și de 1% pentru proprietățile deținute mai mult de trei ani.31

READ  Natura: Nicusor Dan a trebuit să fie jurat astăzi! Este validat! Dar el răspândește doar minciuni! Nu am putut opri un stimulent pe care l-am inițiat! - Știri pe surse

Impozitul pe tranzacțiile imobiliare se percepe în prezent asupra valorii declarate de părțile la contract. În cazul în care valoarea stipulată de părți este mai mică decât valoarea minimă prevăzută de studiul de piață, impozitul se percepe asupra valorii minime de piață menționate anterior.32

Un mecanism de taxare inversă este aplicabil construcțiilor și terenurilor a căror cesiune este supusă TVA-ului, care se aplică dacă atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt înregistrate pentru TVA în România. În caz contrar, se aplică regimul normal de TVA.

În cazul în care terenul nu este destinat construcției, transferul este scutit de TVA (fără drept de deducere). Scutirile de TVA se aplică și transferurilor de clădiri, cu excepția clădirilor noi.

Pentru toate tranzacțiile imobiliare în care se aplică o scutire, vânzătorul poate opta pentru perceperea TVA, pe baza unei notificări prealabile către organele fiscale.

Hotărârea de Urgență a Guvernului 130/2021 prevede în prezent un prag redus cu 450.000 lei românești, fără TVA, pentru achiziționarea de către persoane fizice a gospodăriilor aflate în viață cu o suprafață utilă maximă de 120 mp (excluzând anexele gospodărești, dar inclusiv terenul de clădirea). Pentru aceste achiziții se aplică o cotă redusă de TVA de 5% în cazurile în care prețul total al tranzacției este sub acest prag. De la 1 ianuarie 2023, pragul va fi majorat la 600.000 lei românești pentru achiziția unei singure gospodării fără TVA, la cota redusă menționată mai sus.

iv Finanțe și securitate

Achiziția de bunuri imobiliare este finanțată în principal de bănci. Cele mai importante titluri de valoare sunt creditele ipotecare, care pot fi constituite pe imobile, cote de proprietate si anumite drepturi curente si viitoare atasate imobilului (chirii, indemnizatii si conturi bancare).

Ipotecile constituite asupra bunurilor imobiliare sunt valabile dacă contractul aferent este încheiat în formă autentică în fața notarului și devine efectiv de îndată ce sunt înscrise în cartea funciară și este însoțit în mod regulat de interdicții de a transmite proprietatea, de a construi sau de a afecta în alt mod proprietatea. (de exemplu, compartimentare, consolidare, închiriere și servituți).

READ  Blink Mini Review: O cameră de securitate de 35 USD cu o problemă de stocare

v Cerințe de securitate la incendiu

Unele constructii33 (de exemplu, clădirile înalte, clădirile de birouri și comerciale sau clădirile de peste 600 de metri pătrați, precum și clădirile în scop cultural sau turistic) sunt supuse autorizației de securitate la incendiu. Permisul trebuie obținut înainte de începerea oricărei construcții, iar persoana care trebuie să o obțină este fie investitorul, fie beneficiarul investiției.

În conformitate cu noua Ordonanță de Urgență a Guvernului 80/2021, valabilitatea autorizației de securitate la incendiu trebuie menținută pentru clădirile a căror utilizare este schimbată, iar procedura de autorizare nu trebuie schimbată.repetat cu condiția ca noua utilizare să respecte toate condițiile de incendiu. prevederi de siguranță. reguli.

Reglementările prevăd că, în cazul în care o construcție a fost dată în funcțiune fără autorizația necesară, beneficiarii pot obține autorizația până la sfârșitul anului 2022 (cu excepția cazului de încălcare gravă a normelor de securitate la incendiu), cu condiția alocarii necesarului. fonduri pentru proiectarea și execuția lucrărilor. Între timp, singura responsabilitate revine destinatarilor investițiilor.

Autorizația de securitate la incendiu se eliberează după depunerea documentației tehnice și este valabilă atâta timp cât sunt îndeplinite condițiile îndeplinite la eliberarea acesteia și nu se fac modificări asupra clădirii. Absența unei astfel de autorizații declanșează amenzi administrative, dar în cazul unei încălcări majore a cerințelor de securitate la incendiu (indiferent de existența autorizației), autoritățile pot opri funcționarea clădirii. Răspunderea penală poate fi asumată dacă un incendiu provoacă vătămări sau deces.

vi Finalizarea proiectului

Legea romana reglementeaza receptia lucrarilor de constructii, certificand executia si preluarea lucrarilor de constructii de catre investitor.

Legea 7/202034 prevede noi obligații pentru proprietari și investitori legate de procesul de livrare, clădirea fiind pusă în funcțiune și gata de utilizare numai după finalizarea procedurii de recepție, care include recepția lucrărilor de construcție; și acceptarea lucrărilor de racordare la utilități și punerea în funcțiune a utilităților (cu condiția ca imobilul să fie racordat la rețele de utilități publice).

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *