În atenție problemele legate de proprietatea imobiliară în România

Toate întrebările

Proprietate imobiliară

planuiesc

Documentația de urbanism are rolul principal în derularea proiectelor imobiliare, reprezentând rezultatul amenajării teritoriului și oferind informații generale pentru construirea de clădiri pe teren anume.²⁰

După confirmarea faptului că o clădire poate fi dezvoltată, investitorul trebuie să obțină informații cu privire la zona de utilizare a terenului (regimul economic) și la condițiile de construcție (regimul tehnic), pe baza certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism oferă și informații despre avizele și autorizațiile necesare pentru o autorizație de construire, dar nu acordă dreptul de a construi, care se stabilește doar prin autorizația de construire.

Procedura de autorizare este reglementată de Legea 50/1991, care cuprinde întregul proces legal, de la certificatul de urbanism până la autorizația de construire.

Legea 50/1991 a fost modificată în 2019 cu reglementări care au impact asupra dezvoltării imobiliare,²¹ prin urmarea simplificarii si accelerarii procedurii de autorizare si anume:

1. reducerea condițiilor de eliberare a avizelor/autorizațiilor;
2. obtinerea certificatului de urbanism in format digital;
3. extinderea lucrărilor autorizată fără autorizație de construire; și
4. eliberarea unei singure autorizații (cu o singură taxă) de demolare și construcție pentru construirea unei construcții noi după demolarea uneia vechi.

Schimbări în 2020²² prevăd înscrierea în cartea funciară a construcțiilor ridicate fără autorizație de construire (după expirarea termenelor de prescripție pentru sancționarea unei astfel de contravenții), în baza:

1. un certificat²³ eliberat de primăria competentă, constatând construcția imobilului în conformitate cu prevederile de urbanism;
2. documentatia cadastrala; și
3. expertiza tehnica care confirma respectarea cerintelor de calitate a constructiei.

ii Mediul

Indiferent dacă are o instalație în curs de dezvoltare sau o investiție permanentă, proprietarul (inclusiv antreprenori, agenți, chiriași, angajați) este obligat să respecte reglementările de mediu.

Acestea se aplică tuturor tipurilor de poluare (zgomot, poluare a solului, apei și aerului, eliminarea și eliminarea deșeurilor) și sunt legate de toate autorizațiile de funcționare necesare dezvoltării sau exploatării tuturor instalațiilor (de exemplu, stingerea incendiilor, operațiuni, mediu, sănătate în muncă și securitate și protecție civilă).

Beneficiarii imobilului sunt responsabili de respectarea legilor de protectie a mediului, responsabilitate care, in functie de rezultatul incalcarii, poate fi administrativa, civila sau penala.

La 1 ianuarie 2021 a intrat în vigoare Legea 246/2020, care vizează stabilirea măsurilor unitare și obligatorii pentru protecția, îmbunătățirea și utilizarea durabilă a solului românesc, precum și pentru controlul sistematic al calității solului. Obiectele prezentului regulament sunt atât persoanele fizice care acționează în sectorul privat (obligate să obțină un certificat de calitate a solului în cazul vânzării sau schimbării dreptului de proprietate pentru anumite tipuri de teren anume), cât și autoritățile publice.

Obligația de a obține un certificat de calitate a solului nu este încă aplicabilă, deoarece normele de implementare relevante nu au fost încă adoptate și tranzacțiile sunt încă efectuate fără un astfel de certificat.²⁴

iii Impozit

Toți proprietarii de active sunt răspunzători pentru impozitele locale pe teren și clădiri. Pot fi disponibile scutiri dacă clădirile servesc unui interes public sau social.

Impozitul pe proprietate este determinat la:

1. zonă;
2. locație (de exemplu, în interiorul sau în afara granițelor localității); și
3. categorie de utilizare (de exemplu, construcții, agricultură), întrucât toate aceste categorii sunt stabilite de autoritățile locale.

Impozitul pe clădiri se determină pe categorii de clădiri, adică 0,08 până la 0,2% din valoarea fiscală a clădirilor de locuit, 0,2 până la 1,3% pentru clădirile nerezidenţiale şi 0,4% pentru clădirile agricole. Până la 1 iulie 2021, valoarea fiscală a clădirilor trebuia actualizată o dată la trei ani prin evaluare, însă termenul a fost prelungit la cinci ani prin Legea 296/2020 de modificare a codului fiscal. În caz contrar, cota aplicabilă din impozitul local este de 5%.

Pentru transferuri, comisioanele variază în funcție de structura tranzacției. Într-o tranzacție cu acțiuni, vânzătorul de acțiuni datorează impozit pe profit, care este de 16%²⁵ câștig de capital (redus la zero dacă acționarul este o societate care deține mai mult de 10 la sută din acțiuni timp de cel puțin un an, sub rezerva unor condiții suplimentare) sau impozitul pe venitul persoanelor fizice de 10 la sută.²⁶ Pentru cetățenii străini, pot fi disponibile beneficii suplimentare în temeiul tratatelor de dublă impunere.

În tranzacțiile cu active, 16% impozit pe profit²⁷ se aplică profiturilor, cu excepția persoanelor fizice, pentru care impozitul este de 3 la sută din venitul impozabil. În conformitate cu noile reglementări fiscale,²⁸ persoanele fizice sunt scutite de impozit în tranzacțiile cu bunuri sub aproximativ 91.000 de euro, în echivalent în lei românești (cunoscută sub denumirea de „suma neimpozabilă”), cele 3 la sută fiind aplicabile diferenței dintre prețul de transfer și valoarea neimpozabilă.

Impozitul pe tranzacțiile imobiliare se percepe în prezent asupra valorii declarate de părțile la contract. In cazul in care valoarea stipulata de parti este mai mica decat valoarea minima prevazuta de studiul de piata, notarul public trebuie sa notifice organul fiscal respectiva tranzactie. O factură recentă²⁹ a modificat schema de calcul a impozitului, care urmează să fie percepută la valoarea minimă prevăzută de anchetă, chiar dacă valoarea contractului este mai mică.

Un mecanism de taxare inversă este aplicabil construcțiilor și terenurilor a căror cesiune este supusă TVA-ului, care se aplică dacă atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt înregistrați la TVA în România. În caz contrar, se aplică regimul normal de TVA.

În cazul în care terenul nu este destinat construcției, transferul este scutit de TVA (fără drept de deducere). Scutirile de TVA se aplică și transferului de clădiri, cu excepția clădirilor noi.

Pentru toate tranzacțiile imobiliare în care se aplică o scutire, vânzătorul poate opta pentru perceperea TVA, pe baza unei notificări prealabile către organele fiscale.

Hotărârea de urgență a Guvernului 13/2021 prevedea un prag redus pentru achiziționarea de către persoanele fizice a unei gospodării care locuiește cu o suprafață utilă mai mică de 120 m² (excluzând anexele gospodărești, dar inclusiv terenul imobilului), de la 140.000 euro.³⁰ aproximativ 100.000 de euro fără TVA. Decizia va intra în vigoare la 1 ianuarie 2022, când devine aplicabilă Legea 296/2020, iar pragul va fi ridicat din nou la 140.000 de euro. Pentru aceste achizitii se aplica un TVA redus de 5%, daca pretul total al tranzactiei este sub acest prag.

iv Finanțe și securitate

Achiziția de imobile este cel mai adesea finanțată de bănci. Principalele titluri de valoare sunt creditele ipotecare, care pot fi constituite pe imobile, cote de proprietate și anumite drepturi prezente și viitoare atașate proprietății (de exemplu, chirii, indemnizații și conturi bancare).

Ipotecile constituite asupra bunurilor imobile sunt valabile dacă contractul aferent este încheiat în formă autentică în fața notarului și devine efectiv de îndată ce sunt înscrise în cartea funciară și este însoțit în mod regulat de interdicții de a transmite proprietatea, de a construi sau de a afecta în alt mod proprietatea. (de exemplu, compartimentare, consolidare, închiriere și servituți).

Contractul de ipoteca valabil incheiat si inscris in cartea funciara sau in registrul electronic national al bunurilor mobile este executoriu. Astfel, procedura de executare a garanției corespunzătoare este simplificată și nu este necesară intervenția judecătorului pentru stabilirea opozabilității unei ipoteci.

v Cerințe de securitate la incendiu

Unele constructii³¹ (de exemplu: clădirile înalte, clădirile de birouri și terțiare sau clădirile care depășesc 600 m², precum și clădirile în scop cultural sau turistic) sunt supuse autorizației de securitate la incendiu. Permisul trebuie obținut înainte de începerea oricărei construcții, iar persoana care trebuie să o obțină este fie investitorul, fie beneficiarul investiției.

Reglementări recente prevedeau că, în cazul în care o construcție a fost dată în funcțiune fără autorizația necesară, beneficiarii puteau obține autorizația până la sfârșitul anului 2022 (cu excepția cazului de încălcare gravă a normelor de securitate la incendiu), sub rezerva alocarii fondurilor necesare pt. proiectarea si executia lucrarilor. Între timp, singura responsabilitate revine destinatarilor investițiilor.

Autorizația de securitate la incendiu se eliberează după depunerea documentației tehnice (conținând, printre altele, scenarii de securitate la incendiu, avize de securitate la incendiu și planuri de evacuare) și este valabilă atâta timp cât sunt îndeplinite condițiile îndeplinite la eliberarea acesteia și că nu există modificări. sunt realizate la clădire. Lipsa autorizației duce la amenzi administrative, dar în cazul unei încălcări majore a cerințelor de securitate la incendiu (indiferent de existența autorizației), autoritățile pot opri funcționarea clădirii. Răspunderea penală poate fi asumată dacă un incendiu provoacă vătămări sau deces.

vi Finalizarea proiectului

Legea romana reglementeaza receptia lucrarilor de constructii, certificand executia si preluarea lucrarilor de constructii de catre investitor.

Legea recenta 7/2020³² prevede noi obligații proprietarilor și investitorilor legate de procesul de livrare, clădirea fiind pusă în funcțiune și gata de utilizare numai după finalizarea procedurii de recepție, care include:

1. acceptarea lucrărilor de construcție; și
2. acceptarea lucrărilor de racordare la utilități și punerea în funcțiune a utilităților (cu condiția ca imobilul să fie racordat la rețelele de utilități publice).