Privind în urmă dincolo de ultimele 12 luni, putem observa că pandemia a accelerat doar tendințele pieței imobiliare care se conturau în acest sector și în economie, în general, cu mult înainte de începerea crizei de sănătate.
De Aurel Constantin
Schimbările în obiceiurile de muncă și implicit în nevoile angajaților au început să apară în fața pandemiei, iar acest subiect era deja pe agenda multor echipe de conducere.
În același timp, jucătorii imobiliari – consultanți, arhitecți, agenți, ingineri, dezvoltatori, chiriași, bănci și investitori – arată mai mult interes pentru clădirile durabile și măsurile de reducere a poluării.
„Noul mod de lucru va crește necesitatea de a regla spațiile de birouri existente. Piața rezidențială se va dezvolta pentru a oferi ocupanților o alternativă mai confortabilă, ținând posibil seama de cerințele de a lucra de acasă. În același timp, piața de dezvoltare industrială și logistică va trebui să se adapteze la creșterea generată de comerțul electronic ”, a declarat Cezar Florea, manager de servicii de proiect și dezvoltare la JLL România.
Cezar Florea
Toate aceste zone în curs de dezvoltare vor genera numeroase oportunități pentru companiile care operează în aceste sectoare. În ciuda pesimismului moderat la debutul pandemiei, activitatea de construcții nu a scăzut, demonstrând rezistență în fața incertitudinii până la sfârșitul anului 2020. Anul acesta a început cu o ușoară scădere a activității economice. Activitate de construcții, dar estimări pentru restul anul rămâne optimist, prognozând o ușoară creștere pentru întregul an.
Piata de birouri
„Pandemia a avut cu siguranță un impact semnificativ asupra modului în care lucrăm și cumpărăm. IMMOFINANZ România avea deja o poziționare bună a portofoliului său de birouri cu conceptul myhive, care se bazează pe oferta nu doar a spațiilor de lucru de bază, ci a spațiilor de locuit, cu bunăstarea angajaților ca prioritate. În viitor, acesta va fi esența experienței de birou, în timp ce birourile flexibile de lucru și de acasă vor continua să fie la mare căutare. Recent, am vorbit mult mai multe despre birourile la domiciliu, dar această opțiune nu va înlocui niciodată complet stația de lucru a biroului ”, a declarat Fulga Dinu, director de operațiuni la IMMOFINANZ România.
Fulga Dinu
Rata locurilor de muncă vacante a crescut relativ constant, amânând proiectele de extindere de către majoritatea clienților care au contribuit la acest fenomen.
Estimările pentru 2021 și 2022 arată că rata locurilor de muncă vacante va crește și mai mult, deoarece proiectele care au deja spațiu pre-închiriat nu pot fi amânate și ar putea dura mai mult timp pentru a umple spațiile vacante fără a crește cererea. Cererea va veni în principal de la chiriași ale căror contracte vor expira în această perioadă și care vor fi profitat de oportunitatea de a obține contracte avantajoase pentru anii următori.
În același timp, multe alte companii au preferat să își prelungească contractele actuale cu unul sau mai mulți ani, indiferent dacă ajung să păstreze același spațiu sau nu. În așteptarea sfârșitului pandemiei, ei își iau timpul pentru a analiza noi forme de muncă și pentru a-și ajusta propriile politici. Acest lucru nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un număr mare de angajați care au diverse nevoi și posibilități de a lucra de acasă, toate acestea trebuie cartografiate pentru a menține un nivel optim de productivitate.
Un alt fenomen care se manifestă pe piața de birouri este cel al companiilor care subînchiriază spații. În prezent, suprafața totală disponibilă pentru subînchiriere este cea mai mare de pe piața din România – aproximativ 70.000 m². „Există încă o proporție semnificativă de angajați care spun că le este mai greu să se concentreze sau să fie motivați acasă sau că se simt mai puțin conectați cu colegii lor. Prin urmare, cererea de birouri de înaltă calitate, cu valoare adăugată, va continua să existe și va fi foarte important să ne concentrăm asupra nevoilor specifice ale chiriașilor noștri. Flexibilitatea și comunitatea vor juca un rol cheie aici ”, a adăugat Fulga Dinu.
IMMOFINANZ a început anul 2021 prin anunțarea a două acțiuni prin care au extins gama de beneficii oferite chiriașilor. „În primul rând, am închis tranzacția pentru achiziționarea Bucharest Financial Plaza, o clădire emblematică din orașul vechi. Acest acord este un pas important în consolidarea portofoliului nostru de birouri de înaltă calitate și a mărcii noastre inovatoare de birouri myhive. Ca parte a renovării planificate, vom oferi mai mult spațiu spațiului public, iar terasa verde a orașului va oferi o atracție centrală foarte atractivă pentru locuitorii orașului. Anul acesta, am încheiat, de asemenea, un contract de închiriere pe termen lung cu Provita Group, un furnizor de servicii medicale de vârf care va ocupa o clădire întreagă într-unul dintre cele mai mari centre de birouri din București. Acest parteneriat extinde oferta noastră actuală cu un centru medical de înaltă calitate, care va spori atractivitatea site-ului pe termen lung. Văzând tot acest interes, credem că oferim produsul potrivit în acest mediu ”, a explicat Dinu.
Conform previziunilor JLL România, cererea de locuințe va rămâne puternică, în special pentru segmentele poziționate la capetele spectrului pieței (low-end și high-end). Între timp, categoria medie-mare va fi direct afectată de prelungirea întârziată a cotei de TVA de 5% pentru locuințe, astfel încât unii cumpărători din această categorie își pot îngheța decizia de cumpărare până cel puțin în 2022.
Chiriile au scăzut cu 10-15% din cauza ofertei crescute de apartamente care anterior erau închiriate ca aparthoteluri și acum sunt închiriate pe termen lung, precum și a cererii mai mici de la studenți. Revenirea pe piața de închiriere va avea loc rapid odată cu creșterea nivelului de vaccinare a populației și ridicarea restricțiilor de călătorie. Modelul hibrid de lucru – un amestec de lucru acasă sau în altă parte și de la birou – va avea impact asupra designului produselor rezidențiale, deoarece tot mai mulți dezvoltatori de birouri își transformă proiectele în proiecte mixte sau exclusiv rezidențiale. Un nou produs va apărea pe piața rezidențială – proiectele Built to Rent, adică case intenționate să fie închiriate.
Piața se va concentra pe dezvoltatorii stabiliți cu un sprijin financiar puternic și cu volume mari de unități livrate, în special în contextul generat de amânarea Planurilor de zonă urbană (PUZ) pentru cinci dintre cele șase sectoare din București (2-6).
Investitorii instituționali vor intra pe piața locală, ceea ce va remodela complet piața închirierii prin implementarea unor reguli clare și a celor mai bune practici internaționale, stabilind astfel noi standarde de închiriere.
„De asemenea, pandemia a jucat un rol catalitic. A ajutat la luarea deciziilor și la accelerarea dorinței de a optimiza spațiile în care trăim, cu un accent mult mai pronunțat pe confort. Până în prezent, am văzut o dinamică specifică unei piețe mature și stabile, fără derapajele pe care le văzusem în anii precedenți, grație profesionalismului jucătorilor de pe piață și bazelor solide ale acestora ”, a declarat Andreea Hamza, Senior Living Department Director la JLL România.
Cererea industrială a cunoscut o evoluție interesantă pentru a spune cel puțin, având în vedere că în aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele actuale de închiriere au fost suspendate pe termen nelimitat, urmate de o revenire explozivă în iulie-august. Piața a fost puternic susținută de încrederea în zonele de logistică și distribuție, care au susținut consumul pe tot parcursul crizei. Una dintre surprizele bune pe care le-am văzut în ultimul an a fost încrederea puternică a marilor investitori în reziliența segmentului industrial la debutul pandemiei.
„Cu toate acestea, trebuie să atragem atenția asupra faptului că odată cu creșterea numărului de investitori și a volumului de spațiu disponibil pentru închiriere, piața se îndreaptă spre un nou punct de cotitură. Proprietarii oferă beneficii din ce în ce mai atractive și mai consistente potențialilor chiriași, în timp ce se confruntă, de asemenea, cu o concurență mai intensă din partea investitorilor noi care trebuie să fie puțin mai flexibili pentru a-și crește baza de clienți ”, a declarat Costin Bănică, șeful departamentului industrial al JLL România.
